sexta-feira, 23 de junho de 2017

“DIREITO DE LAJE” - MP 759/2016 AINDA NÃO FOI À SANÇÃO PRESIDENCIAL


E no Rio de Janeiro, legaliza-se praticamente tudo. Legislação urbanística para quê?

Favela da Rocinha, no Rio de Janeiro (Foto: Felipe Dana/AP) - G1, set.2014


A polêmica Medida Provisória nº 759/2016 foi assunto de duas postagens neste blog. Para recordar, trata-se de proposta de lei que “Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, e dá outras providências”, aprovada pelo Senado em maio último.

SOBRE A MEDIDA PROVISÓRIA - MPV DO “DIREITO DE LAJE” OU DE “SOBRELEVAÇÃO”, de Canagé Vilhena - 28/12/2016

MAIS SOBRE A MEDIDA PROVISÓRIA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – MP 759/2016 – 22/05/2017


Hoje o noticiário na grande mídia informa que um ministro do Supremo Tribunal Federal devolveu a MP à Câmara dos Deputados: o pedido foi feito por parlamentares do PT por considerarem “que oito emendas apresentadas no Senado alteraram o mérito da proposta”.

Não obstante os aspectos sociais envolvidos, e sem entrar, aqui, nas questões sobre as áreas rurais e a região amazônica, do ponto de vista urbanístico preocupa muitíssimo a possibilidade de que haja regularização de construções em locais inadequados, pois o mais comum é encontrarmos ocupações de grande porte em áreas de risco sujeitas a deslizamentos, nas margens de rios, e em áreas públicas, embora o texto original da MP contenha restrições à regularização nesses locais. A preocupação aumenta mais ainda ao lembrarmos de que tais construções em áreas de favelas e loteamentos irregulares poderão ainda ser aumentadas (abaixo, trecho do Capítulo I).

CAPÍTULO I - DISPOSIÇÕES GERAIS - Seção I - Da Regularização Fundiária Urbana
(...)
Art. 8º Ficam instituídas normas gerais e procedimentos aplicáveis, no território nacional, à Regularização Fundiária Urbana - Reurb, a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais. 
Parágrafo único.  Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de competitividade, sustentabilidade econômica, social e ambiental, ordenação territorial, eficiência energética e complexidade funcional, buscando que o solo se ocupe de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.

Art. 9º Para fins desta Medida Provisória, consideram-se:
I - núcleos urbanos - os adensamentos com usos e características urbanas, ainda que situados:
a) em áreas qualificadas como rurais; ou
b) em imóveis destinados predominantemente à moradia de seus ocupantes, sejam eles privados, públicos ou em copropriedade ou comunhão com ente público ou privado;
II - núcleos urbanos informais - os clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes, sob a forma de parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais ou mistos; e
III - ocupantes - aqueles que detenham área pública ou que possuam área privada, a qualquer título, de unidades imobiliárias situadas em núcleos urbanos informais.

§ 1º Para fins de Reurb, os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios.
§ 2º Os núcleos urbanos informais situados em áreas qualificadas como rurais poderão ser objeto da Reurb, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento, prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972. 
§ 3º Constatada a existência de área de preservação permanente, total ou parcialmente, em núcleo urbano informal, a Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, hipótese para a qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.
§ 4º A Reurb cuja ocupação tenha ocorrido às margens de reservatórios artificiais de água destinados à geração de energia ou ao abastecimento público que foram registrados ou tiveram seus contratos de concessão ou de autorização assinados anteriormente a 24 de agosto de 2001, a faixa da área de preservação permanente será a distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum.
§ 5º No caso de o projeto abranger área de unidade de conservação de uso sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000, admita a regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade, desde que estudo técnico comprove que essa intervenção implique na melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior. 
(...)
Art. 12.  A Reurb não se aplica aos núcleos urbanos informais, ou à parcela deles, situados em áreas de riscos geotécnicos, de inundações ou de outros riscos especificados em lei, ressalvadas as hipóteses previstas neste artigo.
§ 1º Estudos técnicos deverão ser realizados quando um núcleo urbano informal, ou parcela dele, estiver situado em área de risco, a fim de examinar a possibilidade de eliminação, correção ou administração do risco na parcela por ele afetada.
§ 2º Na hipótese do § 1º, é condição indispensável à Reurb a implantação das medidas indicadas nos estudos técnicos realizados.
§ 3º Nas hipóteses de áreas de riscos que não comportem eliminação, correção ou administração, na Reurb-S, o Município ou o Distrito Federal procederá à realocação dos ocupantes do núcleo urbano informal.
 
Segundo o site do Senado Federal, em 31/05 A MP 759/2016 foi aprovada na forma do projeto de lei de conversão do relator (PLV 12/2017) ... que torna possível regularizar áreas contínuas maiores que um módulo fiscal e até 2,5 mil hectares”. Infelizmente não foi possível abrir o link para conhecer a redação final. Transcrevemos o trecho da mesma página do Senado que comenta o Direito real de laje

Avenida Leopoldo Bulhões, Manguinhos, Rio de Janeiro.
Ocupação irregular. Foto: Hugo Costa, junho/2017

O assunto interessa em especial às áreas urbanas e à cidade do Rio de Janeiro, onde a população de favelas é de aproximadamente 1,4 milhões de moradores – 22% da população e a maior do país, segundo critérios do IPP, Prefeitura do Rio aplicados aos dados Censo 2010, que apontam população 4% maior do que o dado fornecido pelo IBGE. Pesquisa do Datafavela de 2014 informa que o número atingiu 2 milhões naquele ano.


Direito real de laje
Principalmente para as favelas, onde as construções precárias são erguidas sobre outras devido à falta de espaço, o PLV decorrente da MP cria o direito de laje. Definido como a coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titulares distintos em uma mesma área, ele servirá para regularizar a construção de outra residência acima da construção-base. Cada uma delas pagará seus próprios tributos. Esse tipo de direito poderá ser aplicado somente quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes. De acordo com o texto aprovado, haverá a possibilidade de outra residência abaixo da construção-base e um segundo andar até o limite de altura permitido no município.
Cada morador deverá participar com as despesas para a manutenção das áreas e equipamentos comuns, como o telhado, a estrutura, as instalações gerais de água, esgoto e luz e outras. Na venda, terão direito de preferência os proprietários da laje mais próxima ou da construção-base. Se a construção-base vier a ruir, o direito de laje estará extinto se ela não for reconstruída dentro de cinco anos.

Talvez não seja coincidência a recente aprovação, em primeira discussão, pela Câmara de Vereadores do Rio de Janeiro, do substitutivo nº 1 do Projeto de Lei Complementar nº 174/2016 Substitutivo Nº 1 que “altera dispositivos das leis complementares nº 160 e 161, ambas de 15/12/2015, e da lei complementar 165, de 19/05/2016 e dá outras providências”, que permite a regularização generalizada de parcelamento, uso do solo, casas unifamiliares e bifamiliares em praticamente toda a cidade.

A realidade das ocupações irregulares no Rio de Janeiro e no Brasil é incontestável. Algo há de ser feito a respeito. Legalizar indiscriminadamente, por outro lado, é alimentar o processo. Neste caso, de fato, legislação urbanística para quê?

Urbe CaRioca

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