quarta-feira, 28 de dezembro de 2016

SOBRE A MEDIDA PROVISÓRIA - MPV DO “DIREITO DE LAJE” OU DE “SOBRELEVAÇÃO”, de Canagé Vilhena


No último dia 22 foi editada, pelo Presidente da República, a Medida Provisória MPV 759/2016 que “Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, e dá outras providências”.

A nova lei foi apresentada pela grande imprensa* preliminarmente, conforme manchetes, como a possibilidade de regularizar imóveis, incluído o que foi chamado de “Direito de Laje”, isto é, a previsão para comercialização do espaço aéreo sobre o imóvel existente com vistas à construção de novas unidades. A norma, no entanto, por extensa e abrangente não se resume a esse aspecto.

O arquiteto Canagé Vilhena analisa e detalha a MPV em questão no artigo abaixo, e aponta ações necessárias para a sua eficácia.

Boa leitura.

Urbe CaRioca

Ocupação irregular - margem da Linha Amarela
Foto: Canagé Vilhena, 15/12/2006


SOBRE A MEDIDA PROVISÓRIA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA , VULGO MP DO “DIREITO DE LAJE” OU DE “SOBRELEVAÇÃO”

Canagé Vilhena


O Presidente da República editou a Medida Provisória - MPV 759/2016 (Regularização fundiária rural e urbana) dia 22/12, com grande repercussão na imprensa.

Como indica a sua ementa, esta MPV 759/2016 trata da regularização dos assentamentos rurais - com alterações na Lei da Reforma Agrária, Lei 8629/93 - e dos núcleos informais urbanos.

Nas áreas rurais a aplicação da desta lei ficará a cargo do governo federal, através do INCRA e nas áreas urbanas dependerá de regulamentação pelas respectivas Prefeituras, tendo em vista a competência municipal para tratar de assuntos de interesse local, conforme prescreve Artigo 30, da Constituição Federal.



1 - OBJETIVOS DA MPV nº 759/2016

Segundo o Artigo 10 desta MPV 759, a regularização urbana – REURB tem como objetivos principais:
- organizar os núcleos informais previamente identificados;
- a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida;
- acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda e priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos a serem regularizados;
- promover a integração social e a geração de emprego e renda;
- garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
- ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade.



2 - O DIREITO DE LAJE PREVISTO NA MPV nº 759/2016

Apesar desta variedade de objetivos a imprensa destacou o reconhecimento do direito de um possuidor de edificação em favela negociar (via transação de compra e venda) a ocupação do seu espaço aéreo  para construção sobre sua cobertura de concreto, apelidando, por isso, a MPV 759/206 de Medida Provisória do Direito de laje.

O Direito de laje é a sobrelevação no direito de superfície, prática muito comum nas favelas brasileiras, mas não reconhecida oficialmente no Brasil. É um dos aspectos do Direito do oprimido, ou Direito de Pasárgada, assim denominado por Boaventura Santos (O Direito dos Oprimidos – Rio de Janeiro: Cortez Editora, 2015).

Segundo leciona Ricardo Pereira Lira, a sobrelevação é “a possibilidade de o titular da propriedade superficiária construir ou conceder a um terceiro que construa sobre a sua propriedade superficiária” (Elementos de direito urbanístico. Rio de Janeiro: Renovar, 1997).


3 - REPERCUSSÃO NA REGIÃO DAS VARGENS

Na Cidade do Rio de Janeiro, certamente essa MPV terá grande implicação em todas as regiões do município, na Zona Oeste e, especialmente, na região do PEU DAS VARGENS, onde foram declarados 29 núcleos informais na condição de Área de Especial Interesse Social – AEIS.

Isto não garante a certeza de sua aplicação pela Prefeitura do Rio de Janeiro, haja vista o não tratamento dado ao tema, desde o que foi aprovada Lei Orgânica do Município, em 1990.

Por exemplo: o Artigo 429 da LOM do Rio de Janeiro prevê, no seu Inciso VII, várias medidas importantes para o bom trato da questão da habitação social, que vão muito além da simples regularização fundiária ou da simplória e nada eficaz declaração de Área Especial de Interesse Social - AEIS, como aconteceu na 1ª versão do PEU das Vargens (Lei Complementar nº 79/2006), para “empolgar” a organização popular e deixar de lado a luta por um Plano de Habitação de Interesse Social, como se faz necessário.

Art. 429. A política de desenvolvimento urbano respeitará os seguintes preceitos: (...)

VI - urbanização, regularização fundiária e titulação das áreas faveladas e de baixa renda, sem remoção dos moradores, salvo quando as condições físicas da área ocupada imponham risco de vida aos seus habitantes, hipóteses em que serão seguidas as seguintes regras:
a) laudo técnico do órgão responsável;
b) participação da comunidade interessada e das entidades representativas na análise e definição das soluções;
c) assentamento em localidades próximas dos locais da moradia ou do trabalho, se necessário o remanejamento;
VII - regularização de loteamentos irregulares abandonados, não titulados e clandestinos em áreas de baixa renda, através da urbanização e titulação, sem prejuízo das ações cabíveis contra o loteador;
VIII - preservação das áreas de exploração agrícola e pecuária e estímulo a essas atividades primárias.

Em 1992 o Plano Diretor aprovado pela Lei Complementar 16/92, no seu Artigo 69, inciso XVII, previa, entre as diretrizes do uso e ocupação do solo para a AP4 (Regióes Administrativas da Barra da Tijuca e de Jacarepaguá):

Art. 69 - As diretrizes de uso e ocupação do solo para a Área de Planejamento 4 são as seguintes: (...)

XVII - manutenção de sistema e medidas de caráter permanente para inibir a ocupação desordenada de áreas públicas na Baixada de Jacarepaguá, mediante a criação de programas de oferta de lotes urbanizados e construção de habitações para a população de baixa renda;

Passados quase 30 anos, até agora no final de 2016, nada disso aconteceu.

Devemos estar atentos para o que está previsto no Plano Diretor de 2011, o que também poderá vir a ser letra morta, como tem acontecido, apesar da aprovação da nova política urbana na Constituição de 1988, cujos fundamentos são reiteradamente esquecidos na nossa política urbana municipal.

Agora, na vigência do citado Plano Diretor/2011, foi aberta a possibilidade de encaminhar soluções para a questão habitacional seguindo as diretrizes previstas no capítulo que trata dos “Princípios e Diretrizes da Política Urbana do Município”, conforme disposto no Artigo 3º:

Art. 3º - A política urbana do Município tem por objetivo promover o pleno desenvolvimento das funções sociais da Cidade e da propriedade urbana mediante as seguintes diretrizes: (...)

IV - controle do uso e ocupação do solo para a contenção da irregularidade fundiária, urbanística e edilícia;
V - urbanização das favelas, dos loteamentos irregulares e clandestinos de baixa renda, com a implantação de infraestrutura, saneamento básico, equipamentos públicos, áreas de lazer e reflorestamento, aproveitando de todo o potencial turístico, visando à sua integração às áreas formais da Cidade, ressalvadas as situações de risco e de proteção ambiental;
VI - contenção do crescimento e expansão das favelas, através da fixação de limites físicos e estabelecimento de regras urbanísticas especiais;
VII - implantação de infraestrutura em áreas efetivamente ocupadas e a implementação de soluções habitacionais, urbanísticas e jurídicas que reduzam a ocupação irregular do solo, e garantam a preservação das áreas frágeis e melhor distribua a valorização do solo urbano;

Devem ser considerados, juntamente com o acima destacado, para serem efetivamente implantados, os objetivos e diretrizes da política habitacional previstos nos Artigos 200 a 212, com especial atenção para o Artigo 210 do Plano Diretor de 2011, que trata Da Urbanização de Favelas e Loteamentos Irregulares.

Portanto, a MPV 759/2016 não terá a eficácia esperada se não for bem regulamentada no nível municipal e se não vier acompanhada de um Plano de Habitação de Interesse Social para o município inteiro, detalhado a nível local para cada região administrativa.


4 - REGULARIZAÇÃO E SOBRELEVAÇÃO DEVEM TER ASSISTÊNCIA TÉCNICA

Outra ação necessária e indispensável para a eficácia da MPV nº 759/2016 será regulamentar a Lei federal 11.888, de 24/12/2008, que “Assegura às famílias de baixa renda assistência técnica pública e gratuita para o projeto e a construção de habitação de interesse social”.

De nada adiantará reconhecer o direito à posse para fins de registro da propriedade e permitir a construção, sobre a laje de uma casa, de outra unidade autônoma se não for garantida a segurança da construção com o apoio de profissionais legalmente habilitados para prover a Assistência Técnica Gratuita. Será necessária, também, a garantia da infraestrutura urbana - e as funções sociais da cidade - para os núcleos a serem regularizados, um problema ainda não resolvido na maior parte do município.

Sem o atendimento destas necessidades básicas a MPV 579/2016 será apenas um paliativo, com fins eleitoreiros, sem eficácia social, apesar da possibilidade legal de registro da propriedade, mas sem garantir a Moradia Digna.

Vamos torcer, isto é, trabalhar coletivamente, para que seja resgatada, ainda nesse século, a dívida social produzida pelo poder público através da política do “laissez-faire”, traduzida por nossos governos como “deixar fazer para depois  regularizar”, como aconteceu no século passado.

O debate está lançado.

Que se inicie na cidade do Rio de Janeiro o processo para efetivar os objetivos desta MPV 759/2016, rapidamente.


Canagé Vilhena, 26.12.2016



Coroado - Foto: Canagé Vilhena

Foto: Canagé Vilhena

Foto: Canagé Vilhena

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*NOTÍCIAS A RESPEITO PUBLICADAS NO JORNAL O GLOBO

20/12/2016 - Regularização de imóveis vai prever‘direito de laje’ / Processo dependerá de aval das prefeituras. Área de risco não pode entrar

23/12/2016 - Governo publica MP para regularizar construções irregulares / Equipe econômica espera que medida estimule mercado habitacional

24/12/2016 – Dono de casa em laje poderá ter escritura individual do imóvel / Para sair do papel, medidas para facilitar regularização dependem de ação das prefeituras



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