segunda-feira, 23 de março de 2015

VENDO O RIO – DIREITO DE SUPERFÍCIE: O PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR





Transcrevemos o PLC nº 96/2105, que “institui a aplicação do direito de superfície para fins urbanísticos no município do Rio de Janeiro”, medida que o jornal O Globo chamou de “negócios urbanísticos”, e Sonia Rabello classificou de “uma tentativa de imbróglio jurídico”.

A proposta será objeto de audiência pública hoje, às h, na Câmara de Vereadores, como informado sexta-feira em VENDO O RIO - REUNIÃO E DEBATE DIA 23/03/2015.

Curiosamente, os dispositivos legais citados no artigo de Sonia Rabello que impedem a proposta são os mesmos usados pelo Executivo para justifica-la.

É assunto para juristas e especialistas do Direito Urbanístico analisarem.

 

Urbe CaRioca


VENDO O RIO
Autoria: Nelson Polzin



PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 96/2015

INSTITUI A APLICAÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE PARA FINS URBANÍSTICOS NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO.
Autor(es): PODER EXECUTIVO

A CÂMARA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO
DECRETA:

CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais e Finalidades

Art. 1º Esta Lei Complementar institui a aplicação do Direito de Superfície no Município do Rio de Janeiro, conforme previsto na Seção VII do Capítulo II da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade; no art. 208 da Lei Complementar nº 111, de 1º de fevereiro de 2011 - Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro; e na Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002 – Código Civil.
Art. 2º Para os fins dessa Lei Complementar, o Direito de Superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato específico, atendida a legislação urbanística, bem como a legislação ambiental e de posturas, no que for pertinente.
§ 1º Entende-se por concedente do Direito de Superfície o proprietário de terreno urbano que outorgue o direito de uso do solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno, parcialmente ou em sua totalidade.
§ 2º Entende-se por superficiário o titular do Direito de Superfície consistente no uso do solo, subsolo ou espaço aéreo de terreno urbano a ele outorgado por meio de contrato, devidamente registrado no cartório do registro de imóveis.
§ 3º O Poder Público Municipal será considerado o concedente quando a aplicação do Direito de Superfície ocorrer em áreas integrantes do patrimônio público municipal.
Art. 3º A aplicação do Direito de Superfície considerada a política urbano-ambiental tem as seguintes finalidades:
I - utilização do solo, subsolo e espaço aéreo de áreas públicas ou privadas;
II - implantação de áreas verdes e equipamentos públicos de uso comunitário em áreas carentes destas infraestruturas;
III - criação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados;
IV - regularização de ocupações em áreas públicas ou privadas;
V - produção de Habitação de Interesse Social – HIS ­– em imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados, públicos ou privados, nos termos do Plano Diretor;
VI - incentivo à ocupação de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados em áreas dotadas de infraestrutura localizados nas Macrozonas Incentivada e Assistida;
VII - garantia da ventilação e iluminação das edificações;
VIII - preservação de visadas.
§ 1º O Poder Público regulamentará a forma de aplicação do Direito de Superfície para as finalidades previstas neste artigo e poderá limitar as áreas para a aplicação do Direito de Superfície entre particulares nas finalidades descritas nos incisos VI, VII e VIII do presente artigo.
§ 2º As regulamentações da aplicação do Direito de Superfície estabelecerão o prazo máximo de duração do contrato, respeitado o limite de noventa e nove anos quando instituído por pessoa de Direito Público.
Art. 4º A aplicação do Direito de Superfície, como instrumento de política urbanística, estará condicionada à avaliação dos órgãos de planejamento urbano e de licenciamento do Município, do órgão responsável pela gestão do patrimônio público municipal e de outros órgãos competentes, quando couber.
§ 1º A aplicação do Direito de Superfície, quando em áreas de restrição à ocupação urbana, conforme o disposto na Lei Complementar nº 111, de 2011, Título II, Capítulo I, Seção III, deverá ter a oitiva ainda do órgão responsável pela gestão ambiental do Município.
§ 2º A aplicação do Direito de Superfície em áreas de proteção do ambiente cultural, entorno de bens tombados e áreas relevantes para a preservação da paisagem estará condicionada à avaliação do órgão responsável pela gestão do patrimônio cultural do Município.
Art. 5º A aplicação do Direito de Superfície poderá ocorrer de maneira associada a outros instrumentos da Política Urbana previstos na Lei Complementar nº 111, de 2011, em seu art. 37.
Art. 6° Os titulares do Direito de Superfície poderão requerer o licenciamento de obras de construção, reconstrução total ou parcial, transformação de uso ou acréscimos e parcelamento do solo quando apresentada escritura pública devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis e desde que enquadrados nas finalidades previstas nesta Lei Complementar.

Seção I
Da Utilização do Solo, Subsolo e Espaço Aéreo de Áreas Públicas

Art. 7º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no solo, subsolo e espaço aéreo de logradouros públicos será permitida somente em Zonas que permitam o uso comercial, de serviços ou industrial.
Art. 8º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no espaço aéreo sobre logradouros públicos estará sujeita às seguintes condições:
I - análise e aprovação dos órgãos responsáveis pelo planejamento urbano,pelo licenciamento de edificações e pela tutela da paisagem da Cidade, quando for o caso;
II - estabelecimento de vão livre sobre o logradouro que respeite o gabarito rodoviário;
III - construção de no máximo um pavimento na área concedida, com altura máxima de quatro metros;
IV - a largura máxima das edificações que utilizem o espaço aéreo sobre logradouros públicos não excederá a vinte metros, sendo ainda limitada pela testada de menor dimensão dos imóveis lindeiros.
Art. 9º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no subsolo sob logradouros públicos estará sujeita às seguintes condições:
I - análise e aprovação dos órgãos municipais responsáveis pelo planejamento urbano, pelo licenciamento de edificações, pelo manejo de águas pluviais e, quando for o caso, pela geotecnia;
II - não interferir com projetos de transporte público.
Art. 10 As edificações construídas em áreas de aplicação do Direito de Superfície para a utilização do solo, subsolo ou do espaço aéreo de vias férreas poderão conter unidades autônomas destinadas a atividades de comércio e serviço, ou institucionais, de acordo com o Zoneamento em vigor para os logradouros lindeiros à estação.
Art. 11 As áreas passíveis de aplicação do Direito de Superfície e os parâmetros urbanísticos para a edificação no espaço aéreo de vias férreas serão definidas por legislação específica.
§ 1º A definição de parâmetros urbanísticos para as finalidades de que trata o caput deste artigo ficará limitada aos parâmetros mais restritivos da área de entorno da área objeto de aplicação do Direito de Superfície.
§ 2º Os órgãos responsáveis pelo planejamento e projeto urbano do Município e pela tutela da paisagem da Cidade poderão estabelecer parâmetros mais restritivos que os existentes no entorno da área objeto de concessão do Direito de Superfície.
Art. 12 A aplicação do Direito de Superfície para a construção de edificações no solo, subsolo ou no espaço aéreo de logradouros públicos ou de vias férreas somente será admitida quando cumpridas as seguintes condições:
I - preservação da paisagem urbana;
II - manutenção das condições adequadas de ventilação, insolação e ambiência urbano-ambiental.
§ 1º Para as finalidades descritas no caput deste artigo, não será admitida a aplicação do Direito de Superfície em áreas de proteção do ambiente cultural, entorno de bens tombados e áreas relevantes para a preservação da paisagem.
§ 2º O Poder Público poderá estabelecer outras restrições para a aplicação do Direito de Superfície para as finalidades a que se refere o caput deste artigo.
Art. 13 A aplicação do Direito de Superfície para a edificação no subsolo e sobre o espaço aéreo de vias férreas e logradouros públicos municipais estará condicionada ao pagamento ao Poder Público de Contrapartida referente à Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso a ser aplicada conforme norma específica.
Parágrafo único. Será aplicada alíquota de oneração mensal somente para superficiários de subsolo ou espaço aéreo de logradouros públicos municipais.
Art. 14 A aplicação do Direito de Superfície para a construção de edificações que utilizem o subsolo ou espaço aéreo de vias férreas e logradouros públicos estará condicionada ao cumprimento de exigências de Contrapartidas urbanas e medidas compensatórias ou mitigadoras pelo empreendimento realizado.
§ 1º As Contrapartidas urbanas e medidas compensatórias serão estabelecidas no Contrato de Concessão do Direito de Superfície e, sempre que possível, deverão contemplar as seguintes exigências:
I - no caso de vias férreas:
a) requalificação da área no entorno da Estação Ferroviária ou Metroviária;
b) implantação de ciclovia ou ciclofaixa quando de interesse do Poder Público;
c) construção de instalações que possibilitem a integração intermodal;
d) obras de integração entre os dois lados das vias, inclusive para circulação de pedestres;
II - no caso de logradouros públicos:
a) recuperação das calçadas ao longo do logradouro objeto de aplicação do Direito de Superfície;
b) recomposição do mobiliário urbano no entorno da área objeto de aplicação do Direito de Superfície;
c) criação ou requalificação de áreas verdes e de convivência no entorno da área objeto de aplicação do Direito de Superfície.
§ 2º O cumprimento das exigências de Contrapartidas urbanas e medidas compensatórias estabelecidas no Contrato de Concessão não exime o superficiário do cumprimento das obrigações previstas nesta Lei Complementar e na legislação urbanística e ambiental incidente sobre área objeto de concessão do Direito de Superfície.
§ 3º O Poder Executivo poderá estabelecer outras restrições e exigências contratuais para a concessão do Direito de Superfície para a finalidade prevista no caput deste artigo.

Seção II
Da Implantação de Áreas de Convivência, de Áreas Verdes e de Equipamentos Públicos

Art. 15 Para viabilizar a criação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados, a concessão do Direito de Superfície ao Poder Público poderá ocorrer em associação com a Readequação de Potencial Construtivo no Lote, conforme finalidades previstas no art. 103, da Lei Complementar nº 111, de 2011.
Art. 16 O Poder Público definirá áreas prioritárias para implantação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados.
Art. 17 As áreas de uso público de convivência deverão possibilitar a integração da edificação ao espaço público sendo obrigatórios tratamento paisagístico, criação de áreas verdes e de acesso direto por logradouro público, devendo ser preferencialmente contíguas ao passeio.
Parágrafo único. A área coberta do lote destinada à fruição pública não será computada na Área Total Edificável - ATE, desde que obedecidos e respeitados os parâmetros urbanísticos e atendidos os seguintes requisitos:
I - assinatura de Termo de obrigação de passagem pública, não sendo permitido seu fechamento;
II - tenha largura mínima de seis metros.
Art. 18 O Poder Executivo fica autorizado a implantar equipamentos públicos de caráter temporário através da aplicação do Direito de Superfície em áreas privadas.

Seção III
Da Regularização de Ocupações e Produção de Habitação de Interesse Social

Art. 19 As condições para regularização de ocupações residenciais, conforme definido nesta Seção, através da aplicação do Direito de Superfície em áreas públicas ou onde o Poder Público seja Superficiário, serão estabelecidas mediante regulamentação específica.
Parágrafo único. A regularização de ocupações dependerá de prévia avaliação e anuência do órgão responsável pela política habitacional, além da avaliação dos órgãos previstos no art. 4º desta Lei Complementar.
Art. 20 O Município incentivará a concessão, pelos respectivos proprietários, do Direito de Superfície em áreas privadas, para fins de regularização fundiária ou, em imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados, para Produção de Habitação Social - HIS, nos termos da Lei Complementar nº 111, de 2011.
Art. 21 Para fins de regularização de ocupações em áreas públicas de outros entes federativos, o Poder Público poderá solicitar a cessão das respectivas áreas para incorporação ao patrimônio municipal e posterior concessão do Direito de Superfície, atendendo aos critérios estabelecidos nesta Lei Complementar, e posteriores regulamentações, e nas demais legislações pertinentes.
Art. 22 A aplicação do Direito de Superfície para fins de regularização de ocupações, atendendo as disposições desta Lei Complementar, poderá ocorrer somente em áreas objeto de ocupações irregulares declaradas Áreas de Especial Interesse Social – AEIS - até a data de publicação desta Lei Complementar.
Art. 23 O Direito de Superfície será extinto caso o superficiário não atenda às condições estabelecidas nas cláusulas contratuais e na legislação urbanística vigente relativa ao uso e ocupação do solo e às condições legais estabelecidas pela legislação aplicável.
Parágrafo único. A extinção do Direito de Superfície será averbada no Cartório do Registro de Imóveis.

Seção IV
Do Incentivo à Ocupação de Imóveis Não Edificados, Subutilizados ou Não Utilizados

Art. 24 Lei específica definirá as formas de incentivos para a ocupação de imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados localizados em áreas dotadas de infraestrutura nas Macrozonas Incentivada e Assistida.
Art. 25 Nos imóveis urbanos não edificados, não utilizados ou subutilizados, a aplicação do Direito de Superfície poderá estar vinculada ao cumprimento da exigência de edificação e utilização compulsórias previstas no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro, em seu art. 71.

Seção V
Da Garantia da Ventilação, da Iluminação nas Edificações e da Preservação de Visadas

Art. 26 Para efeito desta Lei Complementar, fica permitida a aplicação do Direito de Superfície em áreas contíguas às divisas dos terrenos para formação de prismas e afastamentos, nos termos da legislação específica.
Parágrafo único. A aplicação do Direito de Superfície de áreas contíguas às divisas para formação de prismas e afastamentos fica subordinada à concordância dos proprietários dos terrenos contíguos, estabelecida por escritura pública devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis.
Art. 27 A aplicação do Direito de Superfície para permissão de fenestração em empenas de edificações respeitará o disposto nessa Lei Complementar, na legislação urbanística e edilícia do Município e no Código Civil Brasileiro.
Parágrafo único. O disposto neste artigo fica condicionado à garantia da condições de ventilação e iluminação assim como de segurança estrutural dos imóveis objeto da aplicação do instrumento e seus vizinhos.

CAPÍTULO II
Das Contrapartidas e Das Disposições Finais

Art. 28 A aplicação do Direito de Superfície para as finalidades previstas nos incisos I, VII e VIII do art. 3º será feita mediante pagamento de Contrapartida
Art. 29 O cálculo das Contrapartidas deverá considerar os seguintes critérios de cobrança, relativos à aplicação do instrumento:
I – percentual de Contrapartida referente à área construída total adicional;
II – percentual sobre a valorização do imóvel.
Art. 30 A cobrança da Contrapartida referente à aplicação do Direito de Superfície para as finalidades previstas nos incisos I, VII e VIII do art. 3º será calculada pela aplicação das seguintes fórmulas, quando contemplar:
I – os critérios definidos nos incisos I e II do art. 29:
C=1,2 A x VV/m2 x P x FV;
II – somente o critério definido no inciso I do art. 29:
C= Y x A x VV/m2;
III – somente o critério definido no inciso II do art. 29:
C= A x VV/m2 x FV, sendo para todas as fórmulas definidas neste artigo:
a) C = Contrapartida a ser paga ao Município;
b) A = área objeto de aplicação do instrumento;
c) VV/m² = valor de venda do metro quadrado para a edificação, apurado para fins de cálculo do valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos, Realizada Intervivos, por Ato Oneroso – ITBI;
d) P = fator posição do imóvel , conforme legislação em vigor;
e) FV = fator de valorização do imóvel, definido conforme a expectativa de incremento do valor do imóvel, decorrente da aplicação do instrumento;
f) Y = alíquota de valoração da área construída total adicional.
§ 1º Nos casos onde a aplicação do Direito de Supefície possibilitar nova visada ao imóvel, será aplicado o VV/m² de maior valor, quando comparado o VV/m² do logradouro onde se situa o imóvel ao VV/m² do logradouro para o qual será possibilitada a visada do mesmo.
§ 2º A alíquota de valoração definida na alínea “f” deste artigo poderá variar entre 0,10 e 0,50, a ser estabelecida por regulamentação específica.
Art. 31 A aquisição do Direito de Superfície previsto no inciso VII do art. 3º, mesmo que entre particulares, será feita mediante o pagamento ao Município de quantia fixada em função do valor da metragem quadrada objeto da aquisição do Direito de Superfície.
Art. 32 Para viabilizar a aplicação do Direito de Superfície, o Poder Público poderá aplicar outros instrumentos onerosos de gestão do uso do solo previstos no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro, com fórmulas de cobrança diferenciadas das estabelecidas nesta Lei Complementar, conforme norma específica.
Art. 33 Os recursos oriundos da concessão do Direito de Superfície serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano e ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.
Art. 34 O Município poderá realizar permuta de Direito de Superfície de áreas públicas com Direito de Superfície de áreas privadas, desde que com valor equivalente, e atendidas as finalidades definidas no art. 3º.
Art. 35 Esta Lei Complementar entra em vigor na data da sua publicação.


JUSTIFICATIVA

MENSAGEM Nº 97 DE 13 DE MARÇO DE 2015.

Excelentíssimo Senhor Vereador Presidente,
Excelentíssimos Senhores Vereadores da Câmara Municipal do Rio de Janeiro,

Dirijo-me a Vossas Excelências para encaminhar o presente Projeto de Lei Complementar, que “Institui a aplicação do Direito de Superfície para fins urbanísticos no Município do Rio de Janeiro”, com o seguinte pronunciamento.
O Direito de Superfície constitui instrumento de gestão de uso do solo e está previsto na Seção VII do Capítulo II da Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade. Este instrumento foi incorporado à política urbana municipal sendo instituído pelo art. 208 da Lei Complementar nº 111, de 1º de fevereiro de 2011 - Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro.
O Direito de Superfície possibilita que o proprietário de terreno urbano outorgue o direito de uso do solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno, parcialmente ou em sua totalidade, observadas as condições estabelecidas neste Projeto de Lei Complementar - PLC e na legislação pertinente. A aplicação deste instrumento deve atender ao princípio da função social da propriedade urbana. Este PLC dispõe sobre conceitos e condicionantes da aplicação do Direito de Superfície e apresenta as diversas finalidades de sua aplicação, considerada a política urbano-ambiental do Município.
Este PLC prevê a aplicação do Direito de Superfície para as seguintes finalidades: utilização do solo, subsolo ou espaço aéreo de áreas públicas e privadas; a implantação de áreas verdes e equipamentos públicos de uso comunitário em áreas carentes destas infraestruturas; a criação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados; a regularização de ocupações em áreas públicas ou privadas; a produção de Habitação de Interesse Social – HIS – em imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados, públicos ou privados; e o incentivo à ocupação de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados em áreas dotadas de infraestrutura localizados nas Macrozonas Incentivada e Assistida; a garantia da ventilação e iluminação das edificações; e, a preservação de visadas.
O PLC em pauta estabelece ainda condicionantes à aplicação do Direito de Superfície, com a previsão de cumprimento de Contrapartidas urbanas ou de pagamento de Contrapartidas financeiras para a aplicação do instrumento.
Dessa forma, espera-se que este instrumento contribua para o cumprimento da função da propriedade urbana e para a implementação da Política Urbana do Município, instituída pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável.
Contando, desde já, com o apoio dessa ilustre Casa a esta iniciativa, renovo meus protestos de elevada estima e distinta consideração.

EDUARDO PAES

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